En mi artículo anterior abordaba la crisis desde el prisma de sus causas. Para aquellos que no lo leyeron, explicaba porque un lobby bancario demasiado poderoso, una Ley de Financiación de las Haciendas Locales insuficiente y una Ley de Financiación de Partidos Políticos igualmente insuficiente habían sido caldo de cultivo de aquella gran burbuja inmobiliaria, hoy crisis inmobiliaria. En este artículo voy a exponer diferentes aspectos de la dinámica ordinaria del desarrollo y la promoción inmobiliaria, que es susceptible de ser replanteada y mejorada para encarar el nuevo ciclo económico con una estrategia más sostenible desde todos los puntos de vista. Ahora ya sabemos a ciencia cierta lo que ya no puede seguir funcionando de la misma manera que lo vino haciendo. Ahora sabemos que son necesarios cambios en el sistema. Que es necesario replantear lo que antes nadie se cuestionaba.
CONURBACIONES METROPOLITANAS
La realidad social y económica de las grandes urbes tiene una característica supra municipal. Es normal que sus habitantes vivan en un municipio, trabajen en otro, compren en otro, envíen a estudiar a sus hijos a otro, se desplacen a otro diferente para coger el avión o a otro para coger el tren. Esta es la realidad de estas concentraciones urbanas. En cambio, los diferentes municipios que integran estas realidades urbanas continúan planificando el destino de sus respectivos suelos entendiendo su crecimiento futuro de forma aislada al resto de municipios. Esto crea unos desequilibrios que se expresan de muy diferentes formas: Falta de oferta de transporte público entre estos municipios –en el caso de los polígonos industriales esto es muy evidente-, exceso de densidad en unas zonas con respecto a otras –la diferencia de tráfico que existe entre la autopista que conduce a Sabadell - Terrassa y la que conduce a Granollers-. Todos tenemos en la retina la dificultad que han tenido muchos edificios de oficinas para su comercialización por no tener cobertura de transporte público entre municipios.
Hasta la fecha, cada municipio ha decidido de forma aislada qué tipo de actividades económicas quería para si sin tener en cuenta si era o no era razonable en términos de equilibrio pan metropolitano. Esto debe cambiar cuanto antes. Hemos asistido a una dinámica excluyente de las actividades logísticas a favor de otras más “glamorosas”. Cuantos “parques tecnológicos” o “parques de actividades” se han creado esperando convertirse en pequeños “Sillicon Valley’s”. Centrifugando actividades industriales no consumidoras intensivas de techo a favor de aquellas que, teóricamente, si consumirían mucho más techo. Porque subyace, al fin y al cabo, la necesidad de valorar estos suelos al máximo precio posible porque así, como ya expliqué en la primera parte de este artículo, el contravalor que recibe el ayuntamiento por medio de aquella Cesión Legal Obligatoria del 10% (o más) del aprovechamiento medio del suelo es superior. Esta perversión del sistema ha enviado las actividades logísticas a un radio de entre 50 y 70 km de los centros urbanos. El resultado ha sido un incremento del tráfico en nuestras carreteras de acceso a la ciudad, un aumento de los precios en el transporte de recogida y entrega de mercadería (de tarifa urbana a regional) comprometiendo con ello el ahorro de muchas empresas que, en la reducción de su estructura de costes fijos, han visto mermado el ahorro previsto por la externalización de la gestión de sus materiales.
Es del todo necesario que la Comisión de Urbanismo Autonómica correspondiente tenga, por ley, el poder y la responsabilidad para planificar el suelo esta realidad económica desde una óptica pan metropolitana.
ESPECIALIZACIÓN DEL SUELO
La especialización ha sido otra moda urbanística que se ha implantado con fuerza. En el ámbito de las áreas comerciales los clústers han funcionado y funcionan. Pero en otros ámbitos del urbanismo crean otros problemas. Crear zonas de actividades económicas de alto valor añadido separadas de zonas industriales tradicionales y de zonas destinadas al transporte y la logística es separar aspectos económicos de nuestra realidad cuando estos aspectos se necesitan entre si y su capacidad de interacción y de cercanía no hace otra cosa que alimentar las economías de escala. En este sentido, ¿Porqué las guarderías han de estar sólo en los centros de las ciudades cuando hay tantos lugares de trabajo fuera de ellas? ¿No sería beneficioso para todos que nuestros niños pudieran estar en una guardería situada en el mismo polígono en donde trabajamos? ¿Porqué tenemos que pagar tarifas de transporte elevadas y perder capacidad y flexibilidad de recogida o entrega de mercancías debido que nuestros operadores logísticos se encuentran a treinta, cuarenta o cincuenta km de nuestra empresa?
La mezcla equilibrada de actividades en los diferentes desarrollos de suelo equilibraría también las valoraciones de todos los suelos desapareciendo las enormes diferencias de precio en función del destino de cada desarrollo y, por consiguiente, el efecto centrífugo sobre las actividades que menor intensidad de techo consumen, como la logística.
En este mismo sentido, los Planes de Ordenación Municipales y los Planes Generales Metropolitanos deberían incorporar los porcentajes que cada sector de suelo para uso privado tienen para la promoción en venta y en arrendamiento. Limitando la deriva del mercado hacia la compraventa y equilibrándolo con el arrendamiento. Esto tendría un efecto muy beneficioso para nuestra industria que lucha por mejorar sus índices de competitividad sin conseguirlo, en gran medida, por tener que soportar grandes cargas derivadas de la compraventa de sus inmuebles. Generalmente suelen ser adquisiciones realizadas sin un criterio de inversión inmobiliaria profesional. El refranero popular es muy sabio y nos acordamos muy poco de él: Zapatero a tus zapatos.
SOSTENIBILIDAD
Este concepto tan novedoso y atractivo lo asociamos a la capacidad de no malgastar energía, aprovechar los residuos, respetar el medioambiente y muchas otras cuestiones agradables y románticas. Pero este concepto busca, por encima de todo, la capacidad de autogestión y autofinanciación. La Sostenibilidad debe ser otra preocupación de los planificadores del suelo. ¿Cómo conseguir introducir esta característica cuando la Administración planifica futuros suelos para su desarrollo? Los paises de nuestro entorno lo tienen bien solucionado. Ellos tienen un mercado de alquiler muy consolidado. Esto quiere decir que también tienen un sector inversor y patrimonialista muy profesionalizado. Todos los sectores desarrollados para ser explotados en régimen de alquiler se automantienen a través de los gastos comunitarios que sus inquilinos pagan junto con la renta. Zonas verdes, viales, mobiliario urbano, seguridad y control de accesos están gestionados por los administradores contratados por sus propietarios. Todos tenemos en nuestra retina los niveles de mantenimiento que encontramos en parques residenciales, de negocios o industriales en el resto de Europa o EUA. Es una forma de liberar a los ayuntamientos de la carga de su mantenimiento y de conseguir altos estándares de actualización de los activos porque sus propietarios, como profesionales, tienen muy en cuenta la liquidabilidad de esos activos.
TASACIONES
Qué extraña profesión la del tasador hipotecario y qué extraña ecuación deben utilizar para llegar a un valor tan etéreo, tan volátil. ¿Deberían advertir estas tasaciones que el período de caducidad es de dos semanas? ¿Cómo ajustar un préstamo hipotecario al valor de mercado de un inmueble en un entorno tan volátil? ¿No deberían responsabilizarse, entonces, las Sociedades de Tasación del valor tasado ante el banco y ante terceros tras una súbita fluctuación de los valores de mercado? Si no es así, ¿qué papel real desempeñan y qué valor añadido aportan al mercado? El precio de una valoración de mercado de un inmueble realizada por una consultora de prestigio puede fluctuar entre 3.000 y 60.000 euros, cuando el precio de una tasación puede fluctuar entre 180 y 2.000 euros. No me extraña que los bancos se hayan equivocado en la determinación del valor de las hipotecas concedidas.