La crisis inmobililiaria en España

La importancia de los efectos de la crisis financiera internacional está captando toda la atención soslayando la otra gran crisis que ha coincidido en el tiempo con la financiera: la inmobiliaria. De hecho, esta coincidencia no es casual ya que el negocio inmobiliario ha sido el desencadenante de esta gran crisis internacional, como es sabido, por la gran actividad derivada de concesión de empréstitos con garantía hipotecaria. Don Leopoldo Abadía nos ha explicado muy bien desde su blog esta locura financiera que ha derivado en lo que Don Leopoldo ha bautizado como “La Crisis Ninja”.

El caso español es paradigmático. Los españoles vamos a tener que convivir con dos crisis de gran calado que complican la salida de esta crisis. Podemos prever que el trabajo que va a tener que hacer España es superior al de la mayoría de nuestros vecinos europeos para superar esta situación, porque no hay que olvidar que ambas crisis son estructurales. Serán necesarios cambios profundos y valientes en nuestra economía. Cambios que implicarán modificaciones culturales que necesitarán años para calar en la sociedad.

En mi opinión la gran desmesura inmobiliaria española tiene su origen en tres problemas de nuestro sistema: El excesivo peso del lobby bancario, una Ley Reguladora de las Haciendas Locales insuficiente y una Ley de financiación de partidos políticos igualmente insuficiente. Desarrollo a continuación la aportación de estos tres problemas a la crisis inmobiliaria española.

El excesivo peso del lobby bancario

La banca española ha desempeñado un papel fundamental en el desarrollo económico de nuestro país. El peso del negocio hipotecario en su estrategia de negocio ha sido excesivo. En marzo de 2006 cerca del 60% de la inversión crediticia del sector correspondía a préstamos con garantía hipotecaria, según datos del Banco de España. El interés de la banca por el mantenimiento de este mercado ha sido clave. No en vano, nuestro sistema fiscal ha promovido tradicionalmente la adquisición de vivienda mediante deducciones fiscales descuidando el mercado del alquiler.

Según Xavier Sala Martín, entre un 15% y un 19% del crecimiento español ha llegado a depender de la construcción. En palabras de Xavier Sala “la monumental borrachera inmobiliaria ha dejado dos resacas importantes. Por un lado, la deuda inmobiliaria que ronda los 300.000 millones de euros. Por otro lado, ha quedado un déficit exterior que ronda el 10% del PIB” . La Vanguardia 18.01.2009.

Miloon Kothari, arquitecto y relator especial sobre la Vivienda Adecuada por la Comisión de Derechos Humanos de la ONU, presentó su “Informe sobre la situación de la vivienda en España” durante la Asamblea del Consejo de Derechos Humanos de la ONU, en Ginebra, basado en su visita a España a finales del 2006 para estudiar los casos concretos de Barcelona, Madrid, Bilbao, San Sebastián, Almería, El Ejido, Roquetas de Mar, Sevilla y Zaragoza. En declaraciones a La Vanguardia del 10 de marzo pasado dijo que "una de las cuestiones que más me sorprendió es el fenómeno de la existencia de muchas casas vacías pese a los problemas de acceso a una vivienda. España es con diferencia el país de Europa Occidental con más viviendas vacías. Otra cuestión es que la gente quiere comprar más que alquilar."

He intentado encontrar sin éxito la noticia que leí hará aproximadamente un par de años y que denunciaba que el techo promovido en ese año en España equivalía a la suma del techo promovido en ese mismo año por Gran Bretaña, Francia, Bélgica, Holanda y Dinamarca. Otro dato de escándalo: Según informes publicados por Cushman & Wakefield, CB Richard Ellis y otras consultoras inmobiliarias tiempo atrás, el precio de mercado de una nave o de una parcela industrial en el Área Metropolitana de Barcelona era un 40% más alto que en L’Ille de France o de Rótterdam. Da que pensar, ¿no?

¿Cuál ha sido el interés de todos los sucesivos Gobiernos y del Legislativo de nuestro país por mantener este sistema? No parece excesivamente suspicaz intuir una relación de interés entre estas instituciones y el lobby bancario que nos lleva al tercer punto de este artículo.

Ley reguladora de las haciendas locales

Esta Ley ha demostrado ser insuficiente para la correcta financiación de los Ayuntamientos, asignando menos del 15% del IRPF a las haciendas locales. Este hecho ha empujado a los Ayuntamientos a financiarse a través del desarrollo inmobiliario, convirtiéndose esta actividad en herramienta de financiación directa de las haciendas locales. Este hecho, que por si sólo es totalmente lícito porque combina la necesidad de planificar el crecimiento urbano municipal con la necesidad de financiación de los ayuntamientos, es perverso por la naturaleza de imperiosa necesidad económica con la que todos los Ayuntamientos tienen que gestionar la aprobación de todos sus POUM’s, o sus PGM’s, o sus Planes Parciales o Especiales.

Según establece la Ley del Suelo, todo propietario o Junta de Compensación debe ceder de forma obligatoria el 10% del aprovechamiento medio del sector recalificado a su Ayuntamiento (en el caso de Cataluña este 10% puede ser superado a placer por cada Ayuntamiento). A priori no parece descabellado que aquellos propietarios beneficiados por una recalificación paguen un “peaje” a su comunidad. Es más, tiene mucho sentido. Aunque cabe preocuparse porque se intuye que cuanto mayor sea el valor de venta de los activos que allí se vayan a promover mayor será el contravalor de esa cesión legal obligatoria. O sea, que podemos inferir que la escalada de precios en el mercado inmobiliario ha beneficiado directamente a los Ayuntamientos. Tampoco parece descabellada esta conclusión.

Si entramos un poco más en materia, podemos observar cómo el objetivo de estos POUM’s (Planes de Ordenación Urbana Municipal) o PGM’s (Planes Generales Municipales) es el de planificar las zonas del territorio que van a ser destinadas al desarrollo residencial, o industrial, o terciario. Ordenando así el crecimiento de los municipios. Cada sector, sea residencial, industrial o terciario, integra el suelo destinado a uso privado, el suelo destinado a viales, a zonas verdes, y a equipamientos. Pero no distribuye el tipo de subproductos que se pueden hacer en el suelo para uso privado, que es el que marca el valor de ese sector. Me explico. Si hablamos de un sector residencial, el valor no es el mismo si esa vivienda se va a destinar a la venta o al alquiler. Por lo que el propietario del suelo venderá ese suelo al mejor postor, evidentemente, que no será otro que el que haya presentado una oferta económica de compra de ese suelo sin contar con la promoción de viviendas en alquiler. ¿Porqué?, pues porque en un mercado en donde el peso relativo de la demanda en régimen de compra es tan superior al del alquiler, los precios de mercado de viviendas en venta es muy superior al valor de capitalización de los alquileres a una rentabilidad de mercado (ese es el valor de mercado real en un mercado sofisticado y maduro como el británico).

El resultado es que la oferta nunca se equilibra teniendo un claro peso a favor de la compraventa. Los propietarios del suelo han ganado cantidades ingentes de dinero sin añadir valor alguno a la sociedad. ¿Es temerario inferir que, sea como fuere, la Administración seguía beneficiándose de esas transacciones vía impuestos (IBI, incremento patrimonial, etc.)? La solución a este problema es muy fácil. Si cada ayuntamiento define en cada Plan el porcentaje de vivienda que debe ser destinada al alquiler y a la compraventa, las ofertas de los promotores convergerían por tener que aplicar en sus respectivos escandallos, para hacer una oferta de adquisición del suelo, las mismas proporciones de subproductos. ¿Cómo puede ser que ninguna cabeza pensante haya metido mano a esta situación dejando que lleguemos al punto en donde nos encontramos?

La situación es mucho más grave todavía si entendemos que los promotores que han operado en Cataluña han tenido que asumir unos niveles muy elevados de riesgo en sus adquisiciones de suelo porque ese “peaje” que en el resto de España queda fijado en un 10% del aprovechamiento medio del sector, en Cataluña no es conocido hasta que la transacción está cerrada entre propietario y promotor. Por lo que el propietario, que es quien menos valor añade a la comunidad, se lleva el dinero sin verse perjudicado por ese “peaje” municipal.

Se me antoja urgente la Revisión de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, Reguladora de las Haciendas Locales, para equilibrar el destino del Erario Público a favor de los Ayuntamientos, que son, en definitiva, los que gestionan nuestro día a día. No es de extrañar que hayamos llegado a esta situación. Lo extraño es que no hayamos llegado antes.

Ley de financiación de partidos políticos 8/2007

En este apartado no voy a entrar en detalles. Tan sólo realizar una reflexión. De todos los “peajes” pagados por los promotores a sus ayuntamientos, ¿Cuánto dinero se ha desviado para la financiación de los partidos políticos? Puede parecer demagógica mi pregunta pero, entonces ¿por qué se ha mantenido opaca la publicación del porcentaje de cesión legal obligatoria de forma previa a cualquier transacción de compraventa? ¿Porqué los promotores han tenido que realizar sus ofertas sin conocer lo que tendrían que pagar al ayuntamiento con exactitud? A buen entendedor pocas palabras bastan.